Erfpachters en overige Alkmaarders
LET OP
Bijna alle erfpachters van Alkmaar zullen de komende jaren worden geconfronteerd met een herziening van hun erfpacht voorwaarden.
Dit gaat hoe dan ook pijn doen in de portemonnee van deze erfpachters.
Wethouder Anjo van der Ven heeft recent een 2e poging gewaagd om een nieuwe regeling voor te stellen.
Ook dit voorstel lijkt niet goed doordacht.
Voor heel veel (vooral) wat grotere gemeenten is er een erfpacht situatie. Voor al deze gemeenten geldt dat erfpacht een hoofdpijndossier is.
Elke gemeente komt zo een beetje met zijn eigen regels en voorwaarden. Landelijk gezien is het een ratjetoe.
Nu is de gemeente Alkmaar aan de beurt. De meeste van toepassing zijnde erfpachtvoorwaarden kennen een duur van 50 jaar en kunnen dan na afloop door de GEMEENTE RAAD aangepast en geactualiseerd worden.
Na het afschieten van het 1e voorstel ligt er nu een 2e voorstel op tafel. Met daarbij gevoegd een aantal data om dit voorstel snel door de gemeenteraad te loodsen en vast te stellen.
Om goed te kunnen oordelen over dit voorstel dient de gemeenteraad goed geïnformeerd worden.
Bijvoorbeeld over aantallen.
Hoeveel woningen/bedrijven betreft het? Hoeveel woningen zijn in particulier bezit? Hoeveel woningen zijn van woningcorporaties/pensioenfondsen? Hoeveel grond (aantal m2) betreft het eigenlijk? Hoeveel grond ligt er binnen en/of buiten het centrum?
In het nu voorliggende voorstel is er sprake van de mogelijkheid van een vervroegde canon herziening op basis van 1,75% met een m2 prijs van € 425,00 (425 euro). Een korting van 58% op het “normale” tarief van 3%. Waarom?
De m2 prijs alsmede de korting voor de canonherziening lijken zeker niet te kloppen.
In geval de korting zou vervallen en je gaat uit van het veel reëlere percentage van 3 % (komt in de buurt van de 10 jaars rente van BNG) dan zou bij een gelijkblijvende totaalopbrengst de m2 prijs van een perceel blooteigendom uitkomen op ca. € 250,00 (250euro) in plaats van € 425,00(425 euro).
Op basis van dit niveau zou de aanwezige erfpachtgrond onder woningen bij benadering al uitkomen op een bedrag van misschien wel € 150.000.000,00 (150 miljoen euro).
Als de gemeente zou streven naar het omzetten van erfpacht naar vol eigendom dan komt een dergelijk bedrag in zicht. Op zijn minst dient er dan ook een afweging plaats te vinden om erfpacht al dan niet voort te zetten.
Is 250 euro per M2 een reële m2 prijs?
Voor de grondgebonden woningen in Alkmaar Noord lijkt dat inderdaad een reële prijs.
Bedacht moet worden dat bij aanvang van de erfpacht de canon gebaseerd was op een waarde voor grond en ontwikkelingskosten voor de nog te realiseren infrastructuur.
Nu 50 jaar later moet enkel de waarde van het blooteigendom (het perceel/de grond) gewaardeerd worden. Alle toegevoegde zaken komen ten goede aan de erfpachter. Niet alleen de waarde van opstallen als woonhuis en berging, maar ook straatwerk, tuinafscheidingen, beplantingen e.d.
Voorts moet ook een waarde toegekend worden op de aansluitingen op het (semi) publieke domein. Zoals daar zijn; aansluiting op het gas, electra en waterleidingnet. Ook niet te vergeten de ontsluiting op het wegen verkeersnet (ozb), het riool(rioolrecht) en waterwegen(waterschap). Zaken waar iedere woning eigenaar mee geconfronteerd wordt en voor betaalt om te zorgen dat deze voorzieningen up to date blijven. De waarde die deze voorzieningen vertegenwoordigen komt ook toe aan de woningeigenaar. De blooteigenaar betaalt immers NUL euro mee aan de kosten voor het in stand houden van deze voorzieningen.
Overigens zou het niet gek zijn om ook goed te kijken naar verschillen in grootte en/of situering van percelen. De prijs van een m2 kan dan variëren. Een groter perceel zal een lagere m2 prijs hebben dan een kleiner perceel.
Korting op sociale huurwoning
Alle woningen op erfpacht in Alkmaar Noord waren van origine sociale huurwoningen. Inmiddels is circa de helft verkocht aan particulieren.
Niet uitzonderlijk is de situatie dat 2 identieke woningen naast elkaar een verschillende status hebben. Woning A is een sociale huurwoning, woning B is een voormalige sociale huurwoning, maar inmiddels door een particulier gekocht van de woningbouwvereniging. Een sociale huurwoning wordt dan een sociale koopwoning.
Wat kan nu de legitieme verklaring zijn om alleen de eigenaar van woning A een korting te verlenen. Overigens stapelen de kortingen zich op. Niet alleen een korting op de grondwaarde van maar liefst 25%. Ook de korting (van 3% naar 1,75%) op het rentepercentage voor de canon is van toepassing. Dan is er ook nog een extra korting voor gestapelde bouw in het centrum in de vorm van een lagere grondquote (15% ipv 20%).
Woningcorporaties zijn professionele woning verhuurders. Verwacht mag worden dat zij in hun exploitatie van de woningen rekening hebben gehouden met de gevolgen van de afloop van de erfpacht termijn. Onduidelijk zijn dan ook de afwegingen die de wethouder heeft gemaakt om deze belanghebbenden te bevoordelen. Het in beeld brengen van deze gestapelde kortingsregeling is toch wel het minste wat van de wethouder verwacht mag worden. Korting voor de één is immers een opslag voor de ander. In dit geval de particuliere erfpachter.
De gemeente Alkmaar is geen belegger.
Door eerst de erfpachtvoorwaarde aan te passen en dan pas te komen met een regeling voor omzetting naar vol eigendom geeft de gemeente eigenlijk te kennen om te gaan voor een jaarlijkse inkomstenbron. Het in stand houden van erfpacht.
Het omzetten naar vol eigendom zal gebaseerd zijn op de m2 prijs zonder korting. Met de huidige rentevoet betekent dat bijna een verdubbeling van de lasten.
Met dit beleid neemt de gemeente het voor lief om, net zoals elders, te belanden in oeverloze discussies, problemen en rechtszaken. Niet alleen nu maar ook in de verre toekomst.
Nu is er de kans om dit te voorkomen door een goede regeling te maken voor alle belanghebbenden om de grond in volle eigendom te verwerven. (Eeuwigdurende erfpacht i.c. met een eeuwigdurende afkoopsom is ook een mogelijkheid)
Daarmede wordt dan tegelijkertijd heel veel geld vrijgemaakt voor ander beleid. Denk aan sociale woningbouw en verbeteren van infrastructuur.
Met mijn jarenlange ervaring met de erfpacht situatie in Alkmaar kan ik tot geen enkel ander advies komen dan afstappen van erfpacht.
Oegstgeest, 25 oktober 2024
Peter Broekman
De erfpachters in de binnenstad worden overgeleverd aan de markt. Per woning wordt de prijs door een makelaar vastgesteld. Die prijs per m² kan dan variëren tussen de 700 en 1000 € .
Die zijn dus het haasje.
Ik vind dat meten met twee maten , dus onrechtvaardig
De positie van de erfpachters in de binnenstad komt nauwelijks ter sprake. Het voorstel is voor deze erfpachters de marktwaarde van het perceel per woning als uitgangspunt te nemen. Deze waarde wordt dan bepaald door een makelaar (van de gemeente). Dus volledig overgeleverd aan de vrije markt. Nogal onrechtvaardig vind ik.
U heeft een reactie geplaatst op onze website. Deze website is niet door de gemeente Alkmaar opgesteld maar door een onafhankelijk adviesbureau. Wij zijn het ook niet eens met een marktconforme prijs voor de grond onder een erfpachtwoning. De gemeente begrijpt ook dat een stuk grond onder een erfpachtwoning minder waard is dan een nieuwbouwkavel. Echter het hangt er helemaal vanaf welke kaders de gemeente aan een makelaar-taxateur meegeeft voordat zij een taxatie uitvoeren. Zullen zij dezelfde “korting” (van 30%) vaststellen als voor buiten het centrum? Hier is het laatste woord nog niet over gesproken volgens ons. Indien u uw stem wilt laten horen kunt u dit aangeven bij de Werkgroep Erfpacht, zij behartigen de belangen van de eigenaren van erfpachtwoningen in Alkmaar-Noord maar zijn ook een spreekbuis naar de gemeente toe. Uw standpunten als eigenaar van erfpacht in de binnenstad kunnen hierin worden meegenomen. Het emailadres van deze werkgroep is wg.erfpacht.072@gmail.com. U kunt ons ook emailen op info@alkmaartaxaties.nl
Mooi stuk Peter en gaat erg helpen met het gesprek met de Wethouder.
Bedankt weer voor je expertise!