Stelling van de Gemeente Alkmaar
De gemeente Alkmaar betoogt dat de grondwaarde van grondgebonden erfpachtwoningen in Alkmaar-Noord, vastgesteld op 425 euro per m², gerechtvaardigd is. Dit baseren zij op marktgegevens, waarbij wordt gesteld dat dezelfde grond op de vrije markt tot wel 650 euro per m² zou opleveren. Makelaars en taxateurs hebben bij hun oordeel ook prijzen van nieuwbouwkavels meegenomen. De door de gemeente gekozen prijs ligt fors onder deze marktwaarde (zonder verdere uitleg) en zou dus verdedigbaar
moeten zijn. Echter mijns inziens geen echte poging om de werkelijke waarde van blooteigendom
vast te stellen.
Hoe is de waarde van blooteigendom dan wel vast te stellen?
Bepaling van Blootgrondwaarde
Voor een reële waardering van grond onder erfpachtwoningen is het belangrijk te kijken naar de waarde-elementen die grond met volle eigendom bepalen:
De bestemming van het perceel
De locatie
De kavelgrootte
De aanwezige voorzieningen
De infrastructuur
De eerste drie factoren zijn net als de laatste 2 factoren bepalend voor de waarde, maar brengen geen kosten met zich mee voor het behoud van het eigendom. Dit in tegenstelling tot de laatste 2 waarde elementen.
Voorzieningen en infrastructuur.
Zonder voorzieningen zoals: *Aansluiting op het elektriciteitsnet *gasaansluiting/warmtenet *water *riool *internet/tv. En zonder aansluiting op infrastructuur als wegen, water, publieke voorzieningen en dat lokaal, regionaal en landelijk, is bewoning niet mogelijk. Althans niet zoals wij het thans normaal vinden.
Al deze zaken zijn eveneens bepalend voor de waardering van de grond.
De kosten om deze op peil te houden zijn gestegen en zullen dan ook blijven stijgen door ontwikkelingen als klimaatverandering, energietransitie en bevolkingsgroei. Uiteindelijk betaalt de eigenaar of bewoner deze kosten, direct of indirect, via belastingen.
Follow the money
Volg de geldstromen en het wordt duidelijk dat de tegenwaarde van al deze waarde elementen toekomen aan de eigenaar/bewoner van de woning. De gemeente is als blootgrond eigenaar immers vrijgesteld van het betalen van belasting. Als erfpachter betaal je even veel aan belastingen als de eigenaar van een
woning met volle eigendom. De gemeente heeft de kavel ter beschikking gesteld op een bepaalde locatie en de bestemming gegeven en heeft hier verder geen kosten aan. Dit inzicht maakt het eenvoudiger om de blootgrondwaarde te bepalen.
Blootgrondwaarde van grond onder bestaande
woningen.
De blootgrondwaarde bepalen onder bestaande grondgebonden woningen kan nu als volgt bepaald worden. Te beginnen met het waarderen van de opstalwaarde en overige door de eigenaar/bewoner toegevoegde zaken. Vervolgens het bepalen van de tegenwaarde van voorzieningen en infrastructuur.
Bijvoorbeeld door het totale bedrag aan kosten te kapitaliseren.
Rentevoet 10 jaars rente BNG. Jaarlijkse kosten zullen mede afhankelijk zijn van de gezinssamenstelling. Gemiddeld genomen zal dat gauw € 3.000 per jaar zijn. Breng deze 2 zaken in mindering op de (model)marktwaarde van de woning dan resulteert een BLOOTGRONDWAARDE.
Een rekenvoorbeeld om te komen tot een blootgrondwaarde.
Uitgaande van de gemiddelde tussenwoning in Alkmaar Noord met een perceel grootte van 140m2 en een inhoud van 390m3 met energielabel C. Prijspeildatum 01-01-2025.
Voor de in alle op zichten gemiddelde woning houd ik een m3 prijs aan van € 600. Opstalwaarde €234.000. Voor berging, tuinaanleg en bestrating € 20.000
De waarde van alle voornoemde voorzieningen en aansluiting op lokale, regionale en landelijke infrastructuur met de daarbij de behorende publieke voorzieningen heb ik begroot op € 90.000 en dan resteert nog de depreciatie (volle eigendom versus erfpacht) van mijns inziens 5% van de marktwaarde.
| marktwaarde | € 400.000 |
| Af : Opstallen, berging en tuinaanleg | € 254.000 |
| Grondwaarde volle eigendom | € 146.000 (€ 1.042 per m2) |
| Af: Tegenwaarde voorzieningen en infrastructuur | € 90.000 |
| Af: Depreciatie volle eigendom versus erfpacht | € 20.000 |
| 5% van de marktwaarde | |
| Blootgrondwaarde | € 36.000 (€ 257 per m2) |
Erfpachters betalen dubbel
Een (te hoge) blootgrondwaarde zoals voorgesteld door de gemeente betekent dat erfpachters tot in lengte van jaren dubbel gaan betalen, of bij afkoop een te hoge afkoopsom gaan betalen.
Negatieve blootgrondwaarde
Terugkijkend naar prijspeildatum 01-01-2019 (de datum die in de tijdelijke overgangsregeling wordt genoemd), zou er vermoedelijk sprake zijn van een negatieve blootgrondwaarde.
Ook bij het bepalen van de blootgrondwaarde onder appartement woningen kan heel snel sprake zijn van een negatieve blootgrondwaarde. De eigenaar/bewoner betaalt niet veel minder voor zijn voorzieningen en infrastructuur dan de eigenaar van een grondgebonden woning.
Ten slotte.
Met deze uiteenzetting bepleit ik een meer realistische en eerlijkere benadering van de
erfpachtproblematiek door de gemeente Alkmaar.
Peter Broekman
Makelaar/Taxateur
Oegstgeest 15 september 2025
Goed stuk, alleen vraag ik mij af wat hier nog aan gaat gebeuren. De gemeente lijkt steeds meer verzeild te zijn geraakt in de eigen spinnenweg die zij hebben gecreerd als het aankomt op erfpacht. Toezeggingen die schriftelijk worden gedaan, worden niet nagekomen en in plaats daarvan lijkt het alsof zij proberen om vol eigendom er doorheen te duwen. Ik vraag mij af hoe sterk de burger staat, want met alle mismanagment op dit dossier lijkt het mij ook aannemelijk dat hier juridisch wat tegenin te brengen is.