Van: Peter Broekman
De in Alkmaar Noord uitgegeven grond is uitgegeven door de gemeente Alkmaar. De gemeente is derhalve erfverpachter. De eigenaar van de woning is de erfpachter. De verpachter ontvangt een vergoeding voor het ter beschikking stellen van de grond. Deze vergoeding wordt canon genoemd.
De vast te stellen pachtsom dient een directe relatie te hebben met de waarde van het bloot eigendom van grond en daarbij is de dan geldende rente mede bepalend voor het vaststellen van die pachtsom.
Bloot eigendom
Bloot eigendom van grond, ook wel genoemd het ‘naakte eigendom’ van grond, houdt in “de toestand van de grond exclusief datgene dat door mensen handen is toegevoegd”.
Aangezien er geen markt is in grond van bloot eigendom (er is geen sprake van vraag naar -, of aanbod van – het blote eigendom van grond) moet de waardering op een alternatieve wijze tot stand komen.
De marktwaarde van woningen op volle eigendom is doorgaans op een evenwichtige wijze tot stand gekomen. Een woning op grond met volle eigendom omvat het geheel: opstal, overige toevoegingen en grond.
Toevoegingen cruciaal component bij waardering bloot eigendom
De blootgrondwaarde kan worden bepaald door alle aan de grond toegevoegde zaken te waarderen en in mindering te brengen op de marktwaarde.
De toegevoegde zaken c.q. investeringen worden niet beperkt door hetgeen direct is toegevoegd en verbonden is met de grond. Ten behoeve van de functionaliteit van de woning is er ook door derden geïnvesteerd. Zoals bijvoorbeeld de aansluitingen op noodzakelijke voorzieningen als gas, elektra en water. Ook hebben lokale overheden geïnvesteerd in de lokale infrastructuur zoals, riolering, kabels/leidingen, weg- en waterwegen.
De kosten voor het in stand houden – en van afschrijving van deze voorzieningen (denk aan het vastrecht voor elektra, Onroerendezaakbelasting e.d.) zijn zonder uitzondering voor rekening van de eigenaar (erfpachter) van de woning en/of deels de bewoner van de woning.
De bloot eigenaar van de grond wordt nergens voor belast. Logischerwijs zal dan ook de tegenwaarde van deze voorzieningen/investeringen ten goede komen aan de erfpachter. In geval dit in de grondwaarde wordt verrekend, zou de erfpachter dubbel gaan betalen voor deze voorzieningen.
Dit principe is voor mij het uitgangspunt geweest om de blootgrondwaarde te bepalen van een grondgebonden woning in Alkmaar Noord (postcodegebied 1825 en 1826). De tegenwaarde van een complete aansluiting op het (semi) publieke domein is door mij ingeschat op € 80.000 per perceel.
In geval er sprake is van volle eigendom is het niet nodig om deze waarde elementen nader te specificeren. Er is immers maar één belanghebbende. En bij verkoop is er maar één prijs voor het geheel van grond, opstal(len) en voorzieningen. De waardebepaling, en daarmee dus ook, de markt van woningen met volle eigendom is veel transparanter dan de markt in woningen op erfpacht. Bij toepassing van de residuele methode is het daarom ook logisch om als uitgangspunt objecten op volle eigendom te nemen.
Residuele methode voor berekening bloot eigendom
Om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de actualiteit van de woningmarkt heb ik voor de analyse
gebruik gemaakt van gegevens van transacties van de 2e helft van 2024.
Alle in de analyse betrokken grondgebonden woningen hebben een perceel van minimaal
110 m2 en maximaal 150 m2. Totaal 23 woningen voldeden aan dit criterium. In de vergelijking zijn vervolgens 6 woningen handmatig verwijderd, namelijk de drie met de hoogste- en drie met de laagste transactiewaarde om een zo zuiver mogelijke berekening te krijgen. Dus uiteindelijk is het resultaat gegenereerd met een analyse van 17 referentiewoningen.
Het gemiddelde huis in de vergelijking heeft de volgende kenmerken:
Gemiddelde inhoud van 391m3.
Een voor- en achtertuin
Vrijstaande stenen berging
Energielabel C
Normaal (gemiddeld) onderhouden.
Gemiddeld perceel van 131 m2.
Na aftrek voor de opstalwaarde, de waarde van de toevoegingen zoals bergingen, tuinaanleg, evenals de waarde van de voorzieningen qua aansluitingen op het publieke domein, is er voor deze gemiddelde woning een blootgrondwaarde vastgesteld van € 245,- euro per M2.
Uit de analyse blijkt verder dat de blootgrondwaarde flink kan afwijken van het gemiddelde. Deze verschillen worden dan vooral veroorzaakt door het afwerkingsniveau van de woning en de situering. Een waterligging leidt doorgaans ook tot een flink hogere M2 prijs.
Deze grondwaarde per m2 kan mijn inziens leiden tot een transparante en navolgbare bepaling van de canon, in relatie tot een rente zoals in de Algemene Bepalingen uit 1978 staat beschreven. Eveneens leidt deze grondwaarde ertoe, dat erfpachters de mogelijkheid hebben om het bloot eigendom af te kopen voor een bedrag dat recht doet aan de waarde van de grond onder hun opstal.
Peter Broekman
Oegstgeest, 9 januari 2025.
Prima stuk waarbij de grondprijs wordt bepaald op basis van feitelijkheden en vakkundigheid.
Fijn dat jullie het ook hier publiceren! Duidelijk stuk!
Ik vind het allemaal maar ingewikkeld.
Dus als ik een perceel oppervlakte van 100m2 heb dan kan ik de erfpacht afkopen voor 100*254=25400 euro?
Goedemorgen,
Het college heeft nog geen besluit genomen over de grondwaarde per m2. Op dit moment stelt het college zich op het standpunt dat een m2 grond onder een erfpachtwoning €425,- waard is. De berekening om de erfpacht af te kopen is ook nog niet nader bekend gemaakt. Het college heeft vorig jaar gezegd dat er eerst beleid moet worden opgesteld om de canon te berekenen. Het is helaas te vroeg om hier op vooruit te lopen met een berekening voor de afkoop van de erfpacht. Dit maakt het ook lastig om een advies te kunnen geven. Het college heeft wel gezegd, dat zodra er een nieuw beleid wordt vastgesteld over de afkoop van de erfpacht, de erfpachteigenaren nog 3 maanden de tijd krijgen om een vergelijking te maken tussen de huidige berekening van de afkoopsom (op basis van de WOZ waarde van prijspeil 2019 met een nogal ingewikkelde berekening die daar bij hoort – gemeente kan dit gratis voor u berekenen) en de afkoopsom met het nieuwe beleid. Advies is om de berekening van de afkoopsom met het huidige beleid alvast aan te vragen, want de ervaring is dat dit erg lang duurt bij de gemeente.