donderdag 8 augustus 2024

Aflopen erfpacht tijdvak van 50 jaar

Tot 31 december jongstleden ruim 40 jaar  werkzaam geweest als register makelaar en taxateur in Alkmaar. Inmiddels verhuisd naar Zuid-Holland. De ontwikkelingen met betrekking tot de herziening van de algemene bepalingen volg ik nu op afstand. Op het moment van schrijven moet ik constateren dat de gemeente nog niet in staat is geweest om met een eenduidig helder voorstel te presenteren. Voor de erfpachters blijft er veel onduidelijk. Deels wordt dit mijn inziens veroorzaakt doordat de gemeente onvoldoende heeft nagedacht over de (on) mogelijkheden en consequenties , die erfpacht met zich meebrengt. De nu voorgestelde regeling  leidt tot veel vraagtekens en onduidelijkheid.

Met onderstaande notities en opmerkingen wil ik een bijdrage leveren om te komen tot een voor alle partijen transparante nieuwe regeling.

Oegstgeest, 19 juli 2024 

Peter Broekman              email adres : pajbroekman@gmail.com

Werkelijke grondwaarde of een percentage van de WOZ waarde.

De huidige regeling voor erfpachters om erfpacht grond om te zetten in volle eigendom is een op zich zelf staande regeling. Deze staat volledig los van de  “Algemene bepalingen erfpacht Alkmaar 1978”.

De gemeente kan dan ook volledig zelf bepalen tegen welke grondwaarde zij bereid is om de grond te verkopen. Nu is dat een regeling gebaseerd op een percentage van de WOZ waarde.

Anders wordt het als het tijdvak van 50 jaar verloopt. (van toepassing op vooral alle woningen op erfpacht in Alkmaar Noord). In de algemene bepalingen staat expliciet dat bij verlenging na 50 jaar de “werkelijke” grondwaarde opnieuw dient te worden bepaald. Dit is conform dezelfde algemene bepalingen : De prijs die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen. Of te wel de vrije onderhandse verkoopwaarde. Een begrip dat in de loop der jaren vervangen is door het begrip marktwaarde.

Ik concludeer dan dat de gemeente Alkmaar niet kan volstaan met, alleen,  een waardering op basis van een percentage van de WOZ waarde.

Het herzien van de “ Algemene bepalingen erfpacht “ ontslaat je immers niet van de afspraken die gemaakt zijn in de huidige bepalingen.

De waarde van bloot eigendom

Hoe kom je tot een waarde voor bloot eigendom.  

Deskundigen hanteren in overgrote meerderheid  “de residuele methode”.

Dat houdt in grote lijnen in dat de waarde van de aanwezige opstal(len) in mindering wordt gebracht op de opbrengst (marktwaarde) van de woning.

Een goede basis voor deze berekening is de herbouwwaarde. De herbouwwaarde  wordt jaarlijks door het verbond van verzekeraars vastgesteld voor dit jaar is dat € 780 per M3 . Exclusief toe- en afslagen. Als voorbeeld: Woningen op een (deels) hoek kennen een toeslag van 10%

Onderstaande tabel omvat data van zes recent verkochte woningen waarvan de opstalwaarde is bepaald op basis van de herbouwwaarde  en vervolgens in mindering gebracht op de gerealiseerde koopsom.   (De volledige berekening is ter inzage)

Deze berekening is nog grof . Er zijn veel plussen en minnen te bedenken om mee te nemen in de berekening. Denk dan aan bijvoorbeeld: Afschrijving, gedateerde voorzieningen, onderhoudstoestand, losse bergingen, veranda’s schuttingen, straatwerk, of een inmiddels gasloze woning.

Een bijzondere plus kan ook zijn de waardering van de aansluiting van de woning op het (semi) publieke domein en infra structuur. Dit zou dan naast opstal(len) en grond een derde element van waarde zijn. Alle kosten van deze aansluitingen rusten immers op de eigenaar(erfpachter) van de woning en zou het logisch zijn dat ook de baten hem toekomen. Hier kan middels een kapitalisatie methode makkelijk een bedrag van ca. € 50.000 uitrollen.

Kijkend naar de resultaten, zonder plussen en minnen, in de tabel gebaseerd op enkel herbouwwaarde zie je snel dat deze analyse tot wel heel bijzondere resultaten komt.

Er zijn meerdere zaken die naar voren komen . Ik benoem er twee.

·         Kleine woningen laten de hoogste prijs per M2 zien met de hoogste perceel waarde.

·         In een aantal gevallen  leidt het tot een negatieve grondwaarde.

Zie onderstaande tabel:

						Herbouw	Perceel	Perceel
	Adres	Verkocht	Perceel	Inhoud	Type	waarde	prijs per M2	waarde
1825 AE	Pruikenmakerstraat	354.000	108	310	TW	241.800	1.039	112.200
1826 CX	Zwinstraat	345.000	97	331	GW	258.180	895	86.820
1826 KD	Velduilstraat	360.000	128	453	TW	353.340	52	6.660
1826 AL	Vliestroom	370.000	104	383	TW	298.740	685	71.260
1826 AH	Vliestroom	330.000	137	325	GW	278.850	373	51.150
1826 KG	Albatrosweg	315.000	124	428	TW	333.840	–  152	–  18.840

Woningen zijn recent verkocht mei, juni 2024

Korte historische schets van ontstaan erfpacht Alkmaar

De ooit door de woningbouw corporaties en pensioenfondsen gerealiseerde huurwoningen in Alkmaar Noord in de periode 1977-1989  (op Huiswaard 1 na)  staan allemaal op erfpachtgrond.  Voor alle woningen geldt dat de canon werd afgekocht voor de duur van 50 jaar. De betaalde afkoopsom was ongeveer gelijk aan het bedrag dat betaald zou worden voor het verwerven van volle eigendom.

De reden om grond uit te geven in de vorm van in erfpacht was toentertijd niet zo zeer dat er een financiële gedachte achter zat, maar meer een politieke. De politiek was rood gekleurd en één van de stokpaardjes was dat grond eigenlijk publiek bezit hoorde te zijn.  De overheid zou met erfpacht meer grip houden op grond.

Woningen op erfpachtgrond die thans van individuele eigenaren zijn, waren dus oorspronkelijk allemaal huurwoningen.

Lastig is dan om woningen die (nog) niet zijn verkocht een korting te geven op grondwaarde en/of de te betalen canon. Welke argumenten kan je gebruiken om dat te rechtvaardigen.

Alle woningen in Alkmaar Noord die toentertijd direct verkocht werden aan de toekomstige bewoner(s) zijn allemaal verkocht met volle eigendom.  Blijkbaar was het voor de gemeente niet interessant omdat het om kleine kavels ging ( te versnipperd ), om grip te houden op een eventuele alternatieve bestemming in een verre toekomst. Door de verkoop van huurwoningen aan de woning eigenaren is dit alsnog gebeurd.

De overgangsdatum

Er is geen sprake van één datum . De ingangsdatum van het tijdvak van 50 jaar is verschillend  en afhankelijk van het bouwjaar. Dit loopt van 1977 tot ca. 1989.

Dat betekent verschillende peildata van herziening van de grondwaarde en de canon.

De herzieningsdatum moet volgens de huidige algemene bepalingen ook de peildatum zijn voor de waarde vaststelling. Lastig want dan is de WOZ waarde nog niet bekend. De WOZ waarde vaststelling loopt 1 tot max 2 jaar achter.

Nieuw tijdvak

Om na afloop van het tijdvak van 50 jaar een nieuw tijdvak te bepalen met de duur van 25 jaar is mijn inziens zeer discutabel . In de huidige algemene bepalingen wordt duidelijk aangegeven dat een tijdvak 50 jaar is. Erfpachters kunnen rechten ontlenen aan de huidige situatie en voorschriften. Nieuwe voorschriften kunnen niet haaks op de oude staan.

Het niet halen van termijnen geldt echter voor een zeer  beperkt aantal woningen waarvan het 50 jarig tijdvak in 2027 afloopt. Voor deze woningen geldt dan in het uiterste geval het verlengen van de huidige regeling. Waarbij die erfpachters de mogelijkheid geboden wordt om over te stappen naar de ‘ nieuwe ‘ bepalingen. Op deze wijze komt er veel meer tijd om een nieuw en voor partijen acceptabele regeling te maken.

Nieuw beleid

In de thans gepresenteerde nieuwe regeling had veel meer tijd en ruimte besteed moeten worden om alternatieve mogelijkheden mee af te wegen. 

Erfpacht is een verhoudingsgewijs niet veel voorkomend fenomeen. Amsterdam staat er om bekend, maar is tegelijkertijd de enige stad met een omvangrijk aandeel woningen op erfpacht. Nederland telt ca. 8 miljoen woningen daarvan staat hooguit 5% op erfpachtgrond. Dat aantal woningen is grotendeels te vinden in een 20tal grotere gemeenten. Bijna iedere gemeente heeft zijn eigen regels verzonnen. Met als gevolg dat als je het in Nederland hebt over erfpacht iedereen denkt aan een ander voorbeeld of regeling. Een soort Babylonische spraakverwarring. Een onwenselijk fenomeen.  

Als gemeente wil je eigenlijk alleen publiekrechtelijk functioneren en je burgers tegemoet treden.  

Dat principe volgend zou je als gemeente moeten overwegen om voor eens en altijd een oplossing te vinden voor deze problematiek.                                    

Het aflopen van het tijdvak is dan ook bij uitstek de gelegenheid om in te zetten op verkoop van de grond aan de erfpachters (of een eeuwig durende canon afkoop).

Mijn advies luidt om het voor iedere erfpachter mogelijk te maken de grond te verwerven. (inclusief de woningbouw corporaties), of om over te stappen naar een vorm van eeuwig durende erfpacht, waarbij een mogelijkheid geboden wordt om de canon eeuwig durend af te kopen. Voor beide mogelijkheden is het een financieringskwestie die voor de gemeente mogelijk is. De gemeente is immers (bloot) eigenaar van de grond en bezit dit schuldenvrij. Zodoende kan de gemeente een financiering verstrekken aan de respectievelijke eigenaren. In beide gevallen zal de erfpachter dan een bedrag aan rente gaan betalen. Maar dan wel met de wetenschap dat de lasten nooit hoger worden en dat een toekomstige waarde vermeerdering de woning eigenaar zal toekomen. Voor de gemeente betekent het dat deze in ieder geval nog een keer de werkelijke grondwaarde gaat incasseren. Geschatte opbrengst (heel ruwe schatting) ergens tussen 75  en 150 miljoen euro.

Voor de individuele gevallen dat er bij de woning eigenaar geen financiële ruimte is om een rente bedrag te kunnen betalen dan is het verstandig  om een regeling op te nemen dat deze erfpachters de betalingsverplichting op kunnen schorten tot op het moment dat de woning verkocht wordt.

De nu voorliggende regeling zal mijn inziens  in de praktijk op diverse punten vatbaar zijn voor  meningsverschillen tussen pachter en verpachter en tot in lengte van jaren leiden tot meningsverschillen en juridische procedures.

Hoe verder

Ik realiseer mij dat dit niet een complete beschouwing is van het Alkmaarse erfpacht verhaal, maar ik hoop op deze wijze toch een bijdrage te hebben geleverd om een richting te geven om tot nieuwe regeling te komen.

Er is veel denkwerk te verrichten.