Vandaag heeft de gemeente een brief verstuurd aan de eigenaren van een woning op erfpacht. Hieronder volgt de inhoud van de brief:
“Beste erfpachter,
U heeft eerder brieven ontvangen over de plannen voor het nieuwe erfpachttijdvak (erfpachtperiode).
De gemeente heeft tijdens de erfpachtbijeenkomsten in juni 2024 met erfpachters gesproken over
deze plannen. Tijdens deze bijeenkomsten zijn veel waardevolle reacties ontvangen. Daardoor had de
gemeente meer tijd nodig om alles te onderzoeken en uit te werken. De plannen zijn toen op enkele
onderwerpen aangepast. Deze plannen gelden voor voortdurende erfpacht. Voortdurende erfpacht
betekent dat het gaat om erfpacht voor onbepaalde tijd, maar dan opgedeeld in tijdvakken
(erfpachtperiodes). De nieuwe tijdvakken duren 25 jaar. Dit was eerst 50 jaar.
De belangrijkste onderwerpen uit het voorstel voor voortdurende erfpacht zijn:
- De grondwaarde wordt anders berekend, dit hangt af van het soort woning en de locatie.
- Er komt een vast canonpercentage van 1,75% voor de vervroegde canonherziening.
- De nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom komt in een apart
voorstel.
De gewijzigde plannen (het collegevoorstel) zijn op 7 oktober 2024 besproken door het college van
burgemeester en wethouders. Het definitieve besluit hierover komt in januari of februari 2025.
De informatie in deze brief gaat verder over de volgende onderwerpen:
- Resultaat van de erfpachtbijeenkomsten
- Collegevoorstel en raadsvoorstel
- Gewijzigde planning
- Regeling omzetten erfpacht naar vol eigendom (verkoop bloot eigendom)
- Resultaat van de erfpachtbijeenkomsten
In juni 2024 zijn er 5 erfpachtbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens deze erfpachtbijeenkomsten zijn
de plannen voor het volgende erfpachttijdvak (erfpachtperiode) gedeeld en besproken.
Tijdens de erfpachtbijeenkomsten zijn ook veel vragen gesteld. Onze antwoorden op deze vragen leest
u op de website (https://www.alkmaar.nl/veelgestelde-vragen-erfpacht/).
De erfpachtbijeenkomsten hebben er bijvoorbeeld voor gezorgd dat de manier waarop de
grondwaarde wordt bepaald, opnieuw is onderzocht. De grondwaarde wordt gebruikt voor het
berekenen van de erfpachtcanon (de vergoeding die u ieder jaar voor de erfpacht betaalt) en voor het
berekenen van de koopsom (bedrag) bij het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. Dit noemen we
ook wel het kopen van de bloot eigendom. Over deze onderwerpen leest u verderop in deze brief
meer informatie.
- Collegevoorstel en raadsvoorstel
Het college van burgemeester en wethouders moet nog een definitief besluit nemen over de plannen
voor het volgende erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Volgens de eerdere planning zouden de plannen
op 9 juli 2024 in het college besproken worden. Deze planning is aangepast. Wij hadden meer tijd
nodig om alle ideeën en reacties van de erfpachters te onderzoeken en uit te werken.
Inmiddels zijn de gewijzigde plannen besproken, namelijk op 7 oktober 2024.
Het college heeft toen over een aantal onderwerpen een ‘voorgenomen besluit’ genomen. Een
‘voorgenomen besluit’ is een voorlopige beslissing van het college. Die beslissing wordt pas definitief
nadat de gemeenteraad de kans heeft gehad om wensen en bedenkingen (ideeën en voorstellen) te
delen met het college. De onderwerpen waarover een voorgenomen besluit genomen is, zijn:
a. Bepaling van de grondwaarde (grondwaardebepaling) voor woningen en garages
b. Bepaling van het minimum- en maximum canonpercentage
c. Bepaling van een vast canonpercentage voor de vervroegde canonherziening van woningen
en garages
d. De geactualiseerde (gewijzigde, up to date) algemene erfpachtbepalingen 2024 (de “AB2024”)
Hieronder wordt elk onderwerp uitgelegd.
a. Grondwaardebepaling woningen en garages
Tijdens de erfpachtbijeenkomsten is het plan over de berekening van de grondwaarde
(grondwaardebepaling) gepresenteerd. Het eerdere plan was om de grondwaarde van alle woningen
en garages te berekenen door een percentage van de WOZ-waarde te nemen. Dit percentage heet
ook wel een grondquote. Het plan was om een grondquote van 20% van de WOZ-waarde te
gebruiken. Tijdens de erfpachtbijeenkomsten zijn hierop veel reacties gekomen. Daarom hebben wij
andere manieren van berekenen van de grondwaarde onderzocht.
Dit zijn de nieuwe plannen:
- Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum,
wordt de grondwaarde berekend door een vaste grondprijs van € 425,- per m2 (prijspeil
2025) te gebruiken. Er wordt dan gerekend met de perceeloppervlakte die in het systeem van
het Kadaster staat. - Voor gestapelde woningen (appartementen) en garages buiten het centrum wordt de
grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 15% van de WOZ-waarde
te nemen. - Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages binnen het centrum
wordt de grondwaarde bepaald door een taxatie (het inschatten van de waarde van de grond
door een professional) per adres. - Voor gestapelde woningen (appartementen) en garages binnen het centrum wordt de
grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 20% van de WOZ-waarde
te nemen. - Voor gestapelde sociale huurwoningen (appartementen) van woningcorporaties binnen
het centrum wordt de grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 15%
van de WOZ-waarde te nemen. Woningcorporaties (sociale woningbouworganisaties) krijgen
voor alle sociale huurwoningen een depreciatie (korting) van 25% op de grondwaarde.
b. Minimum- en maximum canonpercentage
Om de inkomsten voor de gemeente minimaal op hetzelfde niveau te houden, is het voorstel om een
minimum canonpercentage van 1% te gebruiken. Daarnaast is het voorstel een maximum
canonpercentage van 3% te gebruiken. Dit maximum canonpercentage moet ervoor zorgen dat de
kosten voor de erfpachter niet hoger worden dan een bepaald bedrag. Het canonpercentage wordt
gebruikt om de canon (de jaarlijkse vergoeding die u voor erfpacht betaalt) te berekenen. De canon
wordt berekend door de grondwaarde van een woning te vermenigvuldigen met het
canonpercentage. Het minimum- en maximum canonpercentage geldt bij de vestiging van nieuwe
erfpachtrechten, voor de normale canonherziening (dit geldt voor de erfpachters met erfpachtrechten
die geen gebruik kunnen of willen maken van de vervroegde canonherziening) en voor het berekenen
van de afkoopsom bij het vooruitbetalen van de canon voor het hele erfpachttijdvak (erfpachtperiode).
Dit is iets anders dan het kopen van de bloot eigendom. Dit plan over het minimum- en maximum
canonpercentage is nog hetzelfde als in de eerdere plannen.
c. Vast canonpercentage van 1,75% voor de vervroegde canonherziening van woningen en garages
De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage
(canon = grondwaarde x canonpercentage). Het plan is om de canon vervroegd te herzien met een
vast canonpercentage van 1,75%. Voor de vervroegde canonherziening wordt de grondwaarde voor
grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum berekend op basis
van een vierkante meter prijs van € 425,- en in het centrum op basis van een taxatie per adres. Bij
gestapelde woningen en garages (appartementen) wordt een percentage van de WOZ-waarde met
peildatum 1-1-2023 gebruikt. In de bijlage vindt u een aantal voorbeeldberekeningen.
Het plan van de vervroegde canonherziening voor woningen en garages is al tijdens de
erfpachtbijeenkomsten gepresenteerd. Dit betekent dat wij voor woningen en garages de canon (de
vergoeding die u ieder jaar voor de erfpacht betaalt) voor het volgende erfpachttijdvak
(erfpachtperiode) eerder kunnen berekenen (vaststellen). Dit noemen wij een vervroegde
canonherziening. Normaal gesproken proberen wij uw canon voor het volgende erfpachttijdvak
ongeveer 2 jaar voordat uw erfpachttijdvak afloopt, opnieuw te berekenen. Met de vervroegde
canonherziening kan dat voor alle voortdurende erfpachtrechten van woningen en garages al vanaf
2025 (ook als uw nieuwe tijdvak bijvoorbeeld pas over 8 jaar ingaat). Zo weet u ook al eerder wat u
moet gaan betalen in het nieuwe erfpachttijdvak.
De canon die vervroegd wordt vastgesteld, wordt na 5 jaar nog geïndexeerd (aangepast aan de
inflatie) als uw nieuwe erfpachttijdvak dan nog niet is ingegaan. Bijvoorbeeld, de canon wordt
vervroegd herzien in 2025 en uw huidige tijdvak loopt af in 2033, dan wordt uw canon in 2030
geïndexeerd. U gaat dan in 2033 de vervroegd vastgestelde canon plus de indexatie betalen.
Alle erfpachters van woningen en garages worden door ons geïnformeerd en in verschillende fases
benaderd. Dat gebeurt zodra het proces voor de vervroegde canonherziening is ingericht. Wij
verwachten dat dit in de loop van 2025 is. U bent niet verplicht om van de vervroegde
canonherziening gebruik te maken. U heeft daarin een keuze. Maar, de grondprijs van € 425,- per m2,
de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023 en het vaste canonpercentage van 1,75% gelden alleen voor
de vervroegde canonherziening.
d. Geactualiseerde algemene erfpachtbepalingen (de “AB2024”)
Op uw voortdurende erfpachtrecht zijn de algemene voorwaarden van toepassing. Dit worden de
algemene bepalingen genoemd. Op dit moment zijn dit nog de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in
voortdurende erfpacht 1978’ (de “AB1978”). Deze AB1978 zijn inmiddels verouderd. De wetgeving voor
erfpacht is namelijk veranderd. Daarom is besloten de AB1978 te updaten (actualiseren). De AB1978
zijn als basis gebruikt en aangepast aan de huidige wetten, actueel taalgebruik en de uitgangspunten
voor erfpacht die in 2023 door ons zijn vastgesteld. Deze geactualiseerde algemene
erfpachtbepalingen noemen wij de AB2024. Zodra de AB2024 door ons zijn vastgesteld, zullen wij deze
op onze website plaatsen. Hierbij plaatsen wij ook een leeswijzer, die het begrijpen van de AB2024
makkelijker moet maken.
Bij de canonherziening gaan de AB2024 op uw erfpachtrecht gelden. Deze gaan dan voor u gelden in
het nieuwe erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Dit wordt allemaal bij de notaris vastgelegd. U krijgt dan
ook een kopie van de AB2024 toegestuurd. De AB2024 worden ook ingeschreven bij het kadaster
zodat u deze daar altijd terug kunt vinden.
- Gewijzigde planning
Het beantwoorden van de vragen, de terugkoppeling op de reacties en de onderzoeken die naar
aanleiding van de erfpachtbijeenkomsten zijn gedaan, hebben ervoor gezorgd dat wij de eerdere
planning hebben aangepast:
12 november 2024: commissie ruimte (vooroverleg van de raadsvergadering. Online te volgen op https://alkmaar.raadsinformatie.nl/)
28 november 2024: raadsvergadering (Online te volgen op https://alkmaar.raadsinformatie.nl/)
Hierna wordt een definitief collegebesluit genomen. Dit definitieve besluit wordt verwacht in januari of
februari 2025.
- Regeling omzetten erfpacht naar vol eigendom (verkoop bloot eigendom)
De erfpachtbijeenkomsten hebben ervoor gezorgd dat de manier waarop de grondwaarde wordt
bepaald, opnieuw is onderzocht. Het nieuwe plan voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom
door het kopen van de ‘bloot eigendom’, past bij het nieuwe plan voor de grondwaardebepaling (lees
meer hierover onder 2.a.)
De nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom, als opvolger van de tijdelijke
regeling, zit niet in het collegevoorstel dat hierboven is genoemd. Het college van burgemeester en
wethouders zal in januari of februari 2025 een apart besluit nemen over deze nieuwe regeling. Dit
besluit wordt dan tegelijk bekend met het definitieve besluit over de plannen die in deze brief
beschreven zijn. In de tijd dat er nog geen besluit is over de nieuwe regeling, geldt de tijdelijke
regeling.
Na het besluit over de nieuwe regeling komt er een overgangsperiode van 3 maanden. Tijdens deze
overgangsperiode kunt u met de tijdelijke regeling en ook met de nieuwe regeling een offerte
(berekening van de koopsom) opvragen. Zo kunt u bekijken welke regeling voor u het beste past.
In april van dit jaar hebben wij alle erfpachters met een lopende aanvraag, het advies gegeven om te
wachten met het omzetten van de erfpacht naar vol eigendom. De nieuwe regeling kan in sommige
gevallen namelijk beter uitpakken voor de erfpachter. De aantoonbare extra kosten die deze
erfpachters maken door het uitstellen van de aankoop van de bloot eigendom, wil de gemeente
(onder voorwaarden) vergoeden. Deze voorwaarden zullen staan in het collegebesluit over de nieuwe
regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. Deze voorwaarden worden dus bekend in
januari of februari 2025. Het plan is om deze kosten -bij het overdragen van de bloot eigendom- te
verrekenen. Dat betekent dat de aantoonbare extra kosten worden afgetrokken van het bedrag wat de
erfpachter (de koopsom) moet betalen voor de bloot eigendom.
De regels voor erfpachters die geen woning of garage op erfpachtgrond hebben, maar bijvoorbeeld
een bedrijf of kantoor, blijven hetzelfde als wat er in de huidige ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en
berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht’ staat. Dit geldt ook voor erfpachters in
door de gemeente aangewezen (her)ontwikkelingsgebieden. Dit zijn geen gebieden met woningen,
maar bijvoorbeeld bedrijventerreinen.
In dat document staat ook dat niet alle soorten erfpachtrechten gebruik kunnen maken van de
regeling. Dit betekent dat sommige erfpachtrechten niet kunnen worden omgezet naar vol eigendom
(het kopen van de bloot eigendom). Dat blijft dus zo.
Tijdelijke erfpacht
Bent u erfpachter van een tijdelijk erfpachtrecht? Dan ontvangt u hierover eind dit jaar nog een aparte
brief. Woont u aan de Asselijnstraat, de Reviusstraat of de Stalpaertstraat, dan krijgt u de mogelijkheid
om uw tijdelijke erfpachtrecht om te zetten naar voortdurende erfpacht (erfpacht voor onbepaalde tijd,
maar dan opgedeeld in tijdvakken/erfpachtperiodes). Alle informatie in deze brief is daarom ook
belangrijk voor u.
Vragen en meer informatie
Meer informatie en antwoorden op veel gestelde vragen vindt u op de website onder
https://www.alkmaar.nl/direct-regelen/wonen-verhuizen-en-verbouwen/wonen/erfpacht/.
Daarnaast zijn wij voor vragen bereikbaar op het e-mailadres erfpacht@alkmaar.nl of via het
Klantcontactcenter op telefoonnummer 14072.
Met vriendelijke groet,
Het college van burgemeester en wethouders van Alkmaar,
namens deze,
Unitmanager van de Unit Vastgoed, Gronden en Erfgoed,
i.o.
drs. ing. C.L.A. Cuppen