Afgelopen week heeft de raad de zogenaamde “wensen en bedenkingen” mogen indienen op het college voorstel over de herziening van de erfpacht in Alkmaar, in het licht van het einde van het huidige erfpachttijdvak.
Het onderwerp wierp zoals te verwachten veel discussies op. De oppositie heeft kritiek gegeven op het collegevoorstel en amendementen en enkele moties ingediend. Deze amendementen en moties zijn afgewezen, echter wel zijn er enkele wensen en bedenkingen die het college gaat meenemen bij het uitwerken van het definitieve collegevoorstel dat B&W in januari / februari aan de raad wil voorleggen. De belangrijkste punten van kritiek waren onder andere:
– het niet of niet constructieve overleg met woningcorporaties en de werkgroep Erfpacht
– dat de participatiebijeenkomsten meer informatieve bijeenkomsten waren.
– Waarom is gekozen voor een erfpachtduur van 25 jaar in plaats van 50 jaar of eeuwigdurend.
– waarop de grondwaarde is berekend en hoe het college tot een korting van 30% is gekomen.
– Hoe het (vervroegde) canonpercentage op 1,75% is vastgesteld en waarom dit niet lager kan.
– Waarom is gekozen voor een percentage van 15% van de WOZ waarde voor appartementen.
– Hoe wordt omgegaan met de gepensioneerde erfpachteigenaar, die geen kans heeft om inkomsten naar de toekomst toe te verhogen.
De wethouder reageerde hierop met de volgende antwoorden:
- Er is diverse malen ambtelijk en bestuurlijk gesproken met de werkgroep Erfpacht en eveneens met de woningcorporaties. Dat zij het gevoel hebben niet gehoord te zijn, daar heeft de wethouder geen invloed op, aldus de wethouder. Indien de woningcorporaties het niet eens zijn met de grondwaarde zoals deze in dit voorstel is vastgesteld, dan kunnen zij de grondwaarde laten vaststellen door 3 onafhankelijke deskundigen. Als de woningcorporaties hiervoor willen kiezen, dan staat dat hun vrij, aldus de wethouder.
- Volgens de wethouder is er voldoende participatie geweest met de erfpachters. Er zijn 5 informatiebijeenkomsten geweest en na 4 bijeenkomsten kwamen er al geen andere knelpunten meer naar voren dan die eerder genoemd waren. Ook waren er 600 reacties binnengekomen van erfpachters. Het college beschouwt de avonden wel als participatiebijeenkomsten, aangezien er met de input van de erfpachters vervolgens wel een nieuw voorstel is opgesteld.
- De mogelijkheid om naar een erfpachttermijn van 50 jaar te gaan is bespreekbaar volgens de wethouder. Er werd gedacht dat een termijn van 25 jaar overzichtelijker was, echter gezien de kritiek dat de erfpachtwoningen moeilijker danwel helemaal niet gefinancierd kunnen worden gezien de langere termijnen die geldverstrekkers hanteren om zekerheden te hebben, is het wellicht beter om toch voor een langere termijn te kiezen. Eeuwigdurend is volgens het college geen optie.
- De wethouder geeft aan dat bij het Kadaster de gemiddelde prijs van een nieuwbouwkavel is opgevraagd en dat deze is voorgelegd aan makelaars en taxateurs. Deze makelaars en taxateurs hebben zelf ook een advies gegeven voor de prijs van een nieuwbouwkavel (van ca 150m2 in bebouwde kom) en kwamen ook op ca €600,- per m2. De gemeente heeft vervolgens gekozen voor een depreciatie van deze m2 prijs van 30%, aangezien het geen nieuwbouwkavel betreft maar een woning op erfpachtgrond.
- Indien het huidige beleid voor de erfpacht zou worden gevolgd, stijgen de gemeentelijke inkomsten vanuit erfpacht naar 9 miljoen zodra het erfpachttijdvak afloopt. De gemeente vindt dit niet wenselijk en heeft daarom de keuze gemaakt voor het nieuwe beleid, waarvoor het voorgaande college de uitgangspunten heeft geformuleerd. Deze uitgangspunten waren onder andere dat de gemeentelijke inkomsten vanuit erfpachtcanon danwel afkoop erfpachtrecht, gelijk zouden blijven, danwel licht mochten stijgen. Het canonpercentage van 1,75% zorgt voor een balans tussen het beperken van kosten voor erfpachters en zorgt voor een lichte verhoging van de inkomsten van de gemeente. Zo geeft de wethouder aan dat de inkomsten voor 2038 op 4,2 miljoen zullen uitkomen, echter dat met een miljoen van 20 jaar geleden ook niet meer hetzelfde kan worden bereikt als met 2,5 miljoen vandaag de dag.
- Volgens de wethouder kan de grondprijs voor grondgebonden woningen niet 1 op 1 worden toegepast op appartementen. Dan zouden de appartementen te duur uit zijn en ook zou dat niet recht doen aan de werkelijke situatie. Grond onder een appartement ligt op een hoger niveau volgens de wethouder, aangezien de bouwkosten van een appartementencomplex hoger zijn.
- Voor de eigenaren die in financiele nood dreigen te komen door het vernieuwde erfpachtbeleid, worden maatwerkoplossingen bedacht. Deze maatwerkoplossingen zijn per woningeigenaar verschillend, en de kosten hiervan kunnen op dit moment niet worden ingeschat. Op de vraag hoe de raad dan zijn controlerende taak dient uit te voeren, zegt de wethouder dat de ambtelijke organisatie de individuele aanvragen bijvoorbeeld per jaar kan voorleggen aan de raad.
Via diverse informatie die bij ons is binnengekomen, beraden de werkgroep Erfpacht en de woningcorporaties zich op verdere stappen om met een gedragen tegenvoorstel te komen. Er wordt positief gereageerd op het feit dat de wethouder aangeeft naar een langer erfpachttijdvak te kunnen overstappen, zodat erfpachters meer mogelijkheden hebben bij geldverstrekkers en uiteraard ook meer zekerheid krijgen over de lange termijn.
Verder wil de werkgroep Erfpacht nagaan in hoeverre de grondprijs op een goede basis is berekend. En waarop een depreciatie van 30% gerechtvaardigd is.
Ook wil de werkgroep Erfpacht dat ook voor appartementen een m2 grondprijs wordt vastgesteld.
Alkmaar Taxaties kijkt mee met de werkgroep Erfpacht. Vanuit de kennis die het taxatiebureau heeft over ontwikkeling van nieuwe woongebieden en exploitatiebegrotingen die hieraan ten grondslag liggen, samen met de ervaring die het bureau heeft in het waarderen van grondgebonden woningen en appartementen met erfpacht en in volle eigendom, wordt gekeken naar de verschillende rekenmethoden.
De taxateur kijkt hierbij ook naar de ontwikkelingen die gaande zijn bij andere gemeentes, zoals Den Haag en Rotterdam, waar ook op dit moment veel discussies gaande zijn met betrekking tot erfpacht.
Zo wordt gepleit voor een gecombineerde rekenmethode voor bepaling van de erfpachtgronden.
Op deze website staan verschillende publicaties hieromtrent. Zie het menu “Publicaties erfpacht”